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深圳房價創3年新高調控及保障房建設難題待

发布时间:2019-11-13 09:40:11

深圳房价创3年新高 调控及保障房建设难题待解

5月,69城房价同比上涨,深圳房价创3年新高,一线城市地王频现新一轮上涨已经到来

一边是房地产调控不断加码,另一边却是地王频出、房价不断上涨的现实历年来地产调控大棒是否都变成了绕指柔中国的房地产调控还有那些招数可使中国地产市场走势又将如何

近日,深圳市规划和国土资源委员披露,深圳5月新房均价已高达22322元/平方米,创下2010年3月以来的新高

《每日经济》查询深圳房地产信息数据获悉,今年前5月,深圳新房月均价都高于去年18900元/平方米的年均价,而其中单价突破2万元大关的也有3次

调控与房价的纠葛/

今年深圳的房地产市场到底有多火爆半年内,热盘遭抢购,莱蒙水榭春天开盘四小时,八成房源已被抢购;万科翰邻城、金地名峰等项目更是在夜间悄然开盘,当晚销售均达九成除此之外,二手房市场3月份爆发的上万套成交量也让人记忆犹新

历年资料显示,从2005年起,深圳新房成交均价一路从7040元/平方米上涨至18900元/平方米,2010年这个数字更是达到20205元/平方米,2011年至2012年稍有回落

另外,买房难问题也较为突出从2005年到去年底,深圳居民人均可支配收入从21494.40元增加到40742元,增幅达89.5%同一时期,深圳住房均价由7040元/平方米涨到今年5月的22322元/平方米,涨幅高达217.1%,收入增幅远远落后于房价涨幅

而根据中企资本周刊 盘点十年房价数据显示,1993年到2012年,全国城镇平均房价10年间从2381元/平方米上涨到5791元/平方米,10年上涨143%,年均递增10.3%其中,北上广深四个一线城市的涨幅更是分别达到365%、500%、261%、233%

就在房价一路上涨的这几年,国家房地产调控政策不断加码

其中,税收政策是调控的重心之一2005年起对非普通住宅的交易及持有期限未满5年的普通住宅的转让征收5%的营业税;2011年起在重庆、上海两地实施房产税试点,并确定今年内将扩大试点范围;2013年2月的国五条要求二手房交易个税按个人所得的20%征收

信贷方面,十年间二套房首付由30%上升至60%;2010年房价疯涨时,银监会要求商业银行暂停发放第三套房贷;2011年开始要求严格实施差别化住房信贷

在土地方面和住房建设上,2005年至今国务院多次要求增加住房建设用地和普通住宅的供应;2006年国六条中明确规定新增住宅供应必须符合70/90标准

其中,限购令被普遍视为杀伤力较大的应急性调控手段2010年4月 新国十条(《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》)出台后,包括北上广深等49个房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定,被称为限购令

一线城市地王频出/

知名地产专家和评论人、亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存认为,地价涨小产权确权、农地流转、宅地上市会让几乎所有的老百姓获得收益,农民带着土地产生的财富也可以进城了,这对城镇化是个良性的过程,土地应该大量放出

事实上,土地供应量却在不断下降从2011年的21.8万公顷到今年的15.08万公顷,国家已连续3年降低全国住房用地供地计划而数据显示,2012年全国300个城市实际共推地15.8亿平方米,同比下降8.2%,其中住宅用地推出5.4亿平方米,同比下降17.3%

去年,深圳住宅用地全年累计供应仅50万平方米,同比减少61%,降幅最大而在商办类用地方面,深圳全年累计供应量也不超过百万平方米,同比减少78%

陈宝存认为,土地供应减少,政府没有足够的资金,新的土地的收治和七通一平工作随之难以高效开展他表示,现在北京都是通过银行贷款来做土地收储,土地整备速度跟不上,导致一线城市开发商想拿地政府也拿不出来,或者只拿出毛地,不给净地,开放商拿地成本大大增加

今年一线城市的土地供应依然维持僧多粥少的情况,各大开发商为一块地举牌拼杀数百轮的并不鲜见5月份,广州白云区同宝路8号、10号地块,番禺万博商业区地块四,海珠区一临江地块分别刷新了同地区的楼面地价纪录,地王接连不断地出现5月29日,上海长宁区新华路街道71街坊地块又以46亿元的成交价刷新了上海今年以来的总价地王纪录

地王频出也令土地出让金呈现爆发式增长据中原地产统计,前5月北上广深的土地出让金已接近去年一线城市的土地出让金总额,同比上涨350%其中,北京与上海的土地出让金均超过500亿元

对此,北京中原地产市场研究部总监张大伟向《每日经济》分析,土地市场价格是滞后市场的,实际这一轮地王的出现是因为去年以来房地产市场价格的上涨,不仅房价上涨了,开发商资金宽裕了,整体市场的预期也出现了扭转

同时,易居房地产研究院数据显示,5月10个典型城市在土地成交面积同比增幅45%的情况下,土地成交均价同比暴增215.7%,达3015元/平方米业内人士表示,整体而言,地价最终会体现在房价上,供应量上不去,资金相对充沛的开发商只能以高价抢地,最终还是购房者承担不断推高的房价

保障房建设仍存难题/

中国房地产学会副会长陈国强(微博)分析,调控政策的初衷是限制楼盘均价,但实际上只是推迟了高价楼盘的开盘时间,打乱了新房上市的节奏,致使当地出现新盘供应不足的状况今年国五条20%个税推出后,减少了二手房的上市量和成交量,市场因供给不足出现量跌价涨的怪圈

另外,由于各项调控政策都在试水初期,效果也难以达到预期如房产税,目前试点城市只针对新购置的住房征收,并未对投资客已持有的多套住宅下手陈国强表示,如果未来仍然只涉及增量而不触动存量,或税率税基无明显的上升,那么短期内对房价的影响比较有限

在抑制投机性需求方面,采取了征收个人所得税、调高按揭成数、加息等措施陈宝存则认为,在相关交易环节加大征税力度,表面上在一定程度内抑制了炒房,实际上却是阻止了房源的流通和房地产市场的配置,不少卖主将税收成本转嫁到买主头上,最终又刺激了房价的上升

中投顾问房地产行业研究员韩长吉则向《每日经济》表示,我国楼市发展体系不完善,监管不到位等加剧了房价调控的难度另一方面,财富效应过度集中于楼市,投资与刚性需求结合在一起,更加导致调控难以发挥实质性作用

保障房缺失一直以来都被视为房价不断攀升的原因之一中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌曾尖锐地指出:保障房的问题有五个:谁投资、谁建造、怎么建、保障谁、怎么管,现在还没有搞清楚,光是把任务定出来了

2010年,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出,当年完成建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务,共计580万套的目标,最终完成情况大打折扣,根据国土资源部发布2010年全国住房用地供应计划执行情况公告显示,保障性住房(经济适用房和廉租房)用地完成计划的65.2%;棚改房用地完成计划的40.2%

2011年,国家对于保障房建设的规模要求进一步扩大,十二五期间计划建设各类保障性住房和棚户区改造住房3600万套,其中2011年新开工建设1000万套

财政部曾在《廉租住房保障资金管理办法》中明确指出,2008年起,土地出让净收益资金中将有不低于10%的比例用于廉租住房保障而公开信息显示,2012年,全国保障性安居工程财政支出3800.43亿元中,来自土地出让收益支出的仅为593.01亿元,对比1.95万亿元的当年全国300个城市土地出让金,用于保障性住房的土地出让金占比仅为3.04%,远远未达到10%的标准

近几年由于大面积的保障房建设,带来的是财政投入资金和住房用地的压力不断增大以深圳为例,2012年新开工保障房7.3万套,建设资金总需求140多亿元,而统计的资金缺口高达110亿元为了筹资,政府推进企业利用自有用地、城市更新用地等存量土地建设保障性住房并用企业集资、商品房配建保障房等方式解决资金和土地问题

陈宝存认为,这些保障房数量是上去了,但是也存在一些问题首先各类职工集资建房与普通老百姓关系不大;其次目前大量的保障房是开发商在建商品房时配建的保障房建设由开发商完成,建得越多,商品房成本越高反过来老百姓对房价预期提高,最后保障房、商品房都会涨价

多因素助推一线城市房价/

近期,由中国金融四十人论坛课题组完成的 《土地制度改革与新型城镇化》报告提出多种土地改革方案,包括改革土地招投标拍卖制度为零地价或低成本价供地、地方政府的卖地收入归中央、政府不再参与基础建设、公共设施以外的土地征收、出让过程等

但对于此方案,很多业内人士并不买账,认为方案过于理想化张宏伟认为,减少土地收入后,地方政府财政收入将大幅减少,在找到新的可替代盈利模式之前,这种财政结构很难改变陈宝存也表示,城镇化过程中,土地出让金存在是必要的它是政府治理土地的资金来源,另外,目前的保障房建设、教育、水利水电等都要要从土地出让金中拿出,零地价是不合理的

未来房价如何张宏伟认为,一线城市供需面紧张,未来房价上涨是必然的

根据中原地产研究中心统计数据显示,全国主要的一二线城市中,截至6月初的库存为171.73万套,相比年初的180万套减少了5%,四个一线城市的住宅库存也从年初的22.7万套减少到19.98万套

同策咨询数据显示,今年一季度一线城市商品住宅的供求比平均值为0.63,巨大的市场需求,加上供应有限,使得一线城市住宅市场陷入供不应求的局面,出清周期持续下降

张宏伟表示,目前所有的调控政策更侧重于打击投机性需求和完善整个征税体系只要投资性需求不过多地干扰房地产市场,房价的涨跌还是取决于市场需求陈宝存亦表示,城镇化过程中,刚需导致房价上涨是一个趋势,但必须严格控制涨幅

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