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东莞楼市低库存或拉高房价

发布时间:2019-06-08 19:18:00
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瑞峰置业市场研究部监控数据显示,截至2013年7月底,东莞市商品住宅存量为456.83万平方米,呈现下滑的趋势,导致消化周期缩短至7.58个月,市场供不应求的局面严峻。

瑞峰置业市场研究部介绍,自去年10月开始,东莞新建住宅市场供求矛盾初显并逐步突出。今年1~4月供销比都在1之下,最低达到0.33:1;尽管5月供应爆发,远远高于成交量,供销比去到1.7:1,但6月成交量飙升,成交75.5万平方米,最大力度释放库存量,出现个盘一推出即销9成的场面,使得供销比再度下滑,7月供销比再度下滑至0.81:1。

合富辉煌东莞市场研究部的数据也显示,从供求态势来看,当前东莞楼市仍然处于供应偏紧,也创下了连续3年“供不应求”现象,今年1~7月供求失衡尤其明显,供应缺口至少达50万平方米。

供应量连续3个月低于成交量

供应量低于成交量是楼市供不应求的一个主要原因。瑞峰置业市场研究部认为,从住宅供销比来看,供应量连续3个月低于成交量,东莞房地产市场表现出强去货率,市场库存量再度下滑已是不争的事实。

从连续热销的最近几个月中销售率较低的7月就可以看出,供应量与成交量的差距颇大。瑞峰置业市场研究部数据显示,2013年7月住宅共新增4937套,合计面积51.2万平方米,面积环比下滑了三成。而在成交方面,2013年7月住宅共成交5958套,合计面积63.37万平方米,虽然是传统楼市淡季,但是成交却仍处于高位,能与销售旺季3月、5月相媲美,成交面积比新增供应面积更是多了12.17万平方米。

业内人士分析,由于年初楼市政策出台,部分开发商处于观望状态,放缓了开工步伐,即使4月份后加大开工步伐,新开工项目也赶不及在上半年入市,另外,一些开发商由于去年销售火热,储备用地减少,接近没货可卖的状态等都是影响市场供应的主要原因。

镇区现状:

虎门:

存量最大 超八成是大户型

今年楼市成交仍以刚需户型为主,大户型产品销售缓慢,一些以大户型产品为主的镇区库存量最大。瑞峰置业市场研究部提供的数据显示,从目前各镇区商品住宅存量排名可以看出,虎门以50.79万平方米排名第一,主要原因是虎门住宅存量超八成是大户型产品,套均面积在200平方米上下,虎门是东莞全市改善性产品最集中的区域,也是豪宅最多的区域之一,刚需产品稀缺已是不容忽视的事实。业内人士分析,受楼市政策调控的影响,大户型产品消化困难,加上虎门镇房价高,大户型产品总价高昂,对购房者的吸引力不大,使得许多大户型产品被市场长时间积压,这也是虎门目前库存量大的主要原因。瑞峰置业市场研究部根据监控房管局官方站得出的数据显示,虎门某存量最高的项目,达到15.01万平方米,远远高于其他项目,该项目于2011年开始销售,目前市场反馈已销售八成,但签进程较慢,尚有300套未在房管局上进行签约。若剔除该项目的存量,虎门存量为33.18万平方米,仍排名全市第三。

在采访中也了解到,虎门市场上难寻刚需户型产品,市场销售以大户型为主,如目前市场主要在售项目万科·紫台、龙泉豪苑等楼盘都以大户型为主,单价在万元以上,加上户型面积大,总价高,对目前活跃的刚需购房者来说并没有太大的吸引力。

临深片区:

供应量大 消化速度更快

目前市场成交旺、供应量也较大的区域是临深片区。瑞峰置业市场研究部提供数据显示,2013年7月有15个区域有新增供应,临深片区依然为主战场,塘厦、凤岗、樟木头、常平等区域供应量就达到19.44万平方米,占全市总供应量近4成,而从成交来看,这些区域也同样是支撑市场成交的主力,尤其是塘厦、凤岗、樟木头、常平等区域,该片区成交量也同样占了4成以上,是支撑住宅成交量走稳的主力军。

从市场存量排名情况来看,东莞区域商品住宅存量前十名分别是虎门、南城、塘厦、东城、松山湖、万江、常平、凤岗、厚街和寮步。其中临深片区镇区塘厦、常平、凤岗的新增供应量由去年开始大幅增加,今年该片区新增供应量仍有上升趋势,致使该片区各大楼盘之间竞争极为激烈。然而,业内人士也表示,由于近两年来深圳购房者进入东莞置业成为常态,临深片区住宅的主要购房者正是深圳客,虽然由于新增供应量大而使得库存量较大,但由于成交火热,临深片区楼市的消化速度也快。

城区:

刚需紧缺 供不应求

与临深片区相比,城区供应则出现明显的落差,瑞峰置业市场研究部介绍,尤其是南城区在售货量逐月下滑,供不应求的局面越来越突出。从市场情况也可以看到,目前南城仅有君珆花园一新的刚需项目正在认筹,预计8月下旬开盘,市场上再难寻刚需户型产品,而东城也由于刚需产品稀缺,刚需盘格兰名筑率先售出10000多元/平方米均价。

在采访中了解到,目前东城、南城刚需产品稀缺,到了“一房难求”的地步,个别楼盘推出刚需户型也因此提高价格,使得城区住宅均价进一步上涨。而与刚需产品紧缺相对应的是大户型产品被冷遇。据了解,目前城区市场存量较多的同样也是一些140平方米以上的大户型产品,由于户型大总价高而销售较为缓慢。一名业内人士告诉,目前市场上销售情况最好的是70~120平方米,而超过120平方米以上,特别是140平方米以上的户型销售最难,即使是在城区,也有不少楼盘因为总价太高而让购房者陷入观望当中。而受成交情况影响,发现,不少刚需户型产品因为热销而上调价格,而受到冷遇的大户型产品则通过下调单价,降低总价来吸引购房者。

后市预测:

目前“低库存” 房价仍存在上涨压力

由于供不应求长期存在,东莞房价也因此不断平稳上涨,业内人士认为,“低库存”或继续拉涨房价。一名开发商告诉,由于目前市场刚需产品紧缺,在地段、资源较优秀的情况下,开发商对市场信心充足,楼盘的定价也更为大胆,新推刚需楼盘定价将会比预期要高一些。购房者李小姐也表示,今年以来房价不断上涨,购房者对房价的心理接受程度被不断提高,“加上目前由于城区刚需户型少,有合适的产品即使价格高一些,也愿意购买”。

合富辉煌东莞市场研究部表示,截至2013年7月底,东莞一手住宅库存面积与前7月整体成交量相差无几,即意味着在不新增供应的情况下,按照2013年前7月的消化速度,去库存时间仅需要7个多月,东莞目前“低库存”现象较严重,房价仍存上涨压力。

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