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广州城市地下空间将有法可依

发布时间:2019-08-20 00:12:16

  专家认为地下城限深20米过于“一刀切”

  一直处于法律真空的地下空间终于将有法可依,近日广州市国土房管局公示了《广州市地下空间开发利用办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》),对地下空间的规划、土地取得、开发建设和产权租售等方面都进行了细化规定。《办法》规定:地上有楼最深挖20米、独立开发招拍挂出让、地下空间不得办预售等。

  据了解,广州市“地下城”开发总量约为1900万平方米,但由于目前法律空白,多数没有正式“名分”。业内人士认为,《办法》的出台,不仅使地下空间的开发有章可循,还让一些无法进行独立开发的地下空间有了公开出让的可能。有业内专家认为,地下空间项目的垂直用地范围最深处一般不得超出0~20米的范围过于“一刀切”,应根据项目规模、地段位置等来定。

  现状 地下开发多各自为政

  林海:广州地下空间目前开发总量规模相对较小,缺乏总体开发规划,多是“各自为政”,产生各种问题后难以协调统筹。在《办法》实施前这方面的立法还是空白,土地及建筑物所有者权属不清,严重影响了地下空间的开发利用和使用管理。

  朱志文:从地下空间的用途来看,除了停车,一般以购物广场为主。近几年广州地下空间开发总量已经高达上千万平方米,但广州适不适合大规模开发地下空间,其必要性有待考察。如果以开发地上的模式来开发地下空间,难免会遭遇空置率高、无人问津的困境。

  陈瑞标:目前广州地下商场存在不少问题:规模小而零散,没有形成一定规模的;部分地下商场与相邻地上商城链接不够通畅,出入口没有过渡,联动效应不明显;一些“地下城”功能上定位不准确,没有充分考虑人性化设计,通道压抑窄小等,容易导致者停留时间短;产权方面,尤其是相关部门间处理权限不清晰,令到发展商与小业主无所适从,10年以上未能发产的案例不少,对投资者产生负面心理影响等等。

  谢逸枫:地下空间开发利用方面的专门立法尚属空白,因而暴露出很多问题。最典型的例子就是地铁、地下隧道,很多都要穿越城中村,而广州城中村保留集体土地性质。那么,这些地下空间是国家所有、还是集体所有?此外,不少地下人防工程已转型为地下商场或公司,但因身份的特殊性,其在土地和建筑产权方面权属不清,容易引发多头管理与无人管理并存等突出问题。

  争议 地下限深范围过于一刀切

  朱志文:对地下商场而言,停车位是很重要的配套,如果地下限制20米深,就每层平均5米来计算,最多也只能做两层的,起码要有一层做停车场,再加上地下商场需要兼顾周边写字楼、商场的停车需要,显然是不够用的。因此,我个人认为,对地下空间设限,不能仅从地上是否有建筑物的角度来考虑,应从多方面着手,比如要考虑到地段未来对停车位的需要,以及轻轨、地铁等交通要素。

  谢逸枫:明确了地下空间产权问题,有利地下空间的开发和利用及管理。但地下空间项目的垂直用地范围最深处一般不得超出0~20米的范围、地下空间不得办理预售的规定,会影响到地下空间的开发速度和积极性。

  马超:《办法》明确了“优先发展城市基础设施和公共服务设施”这样的原则,但是在具体规定方面有些过于注重开发的商业价值。例如规定地铁开发的地下经营性空间也可通过协议地价获得地下土地使用权,这相当于地下空间使用权的完全割让,会导致商业开发过多过滥。不办理预售值得提倡,有效防止了产权不清等方面的后遗症。

  陈瑞标:地下空间与地上空间一样属于国土资源的开发,招拍挂的方式,有利于公平竞争,尤其对因市政建设投资开发的公共地下空间,更加采用该种方式处置,否则,纳税人出钱的投入,只会成就某些利益集团或个人,是非常悲哀的;而且,没有承受经济压力和社会取得的资源,很可能不会好好进行开发利用,即使烂尾或搁浅他们也不会心痛。

  焦点 地下新规不能忽视安全环保

  林海:广州地下空间的开发及利用必须要有科学的总体规划,从人防、交通、商业等方面统一考虑,地下空间要对接形成络,还要从节能环保方面多做工作。

  陈瑞标:建议出台规定的部门尽快明细条例和执行日期,预防突击报建、突击改规划事件。同时对海拔超出一定高度的山坡地,不能一刀切深度限制,而应因地制宜地优化地下空间开发、合理化利用土地资源。

  朱志文:地下空间新规恐怕还是要向国外看齐。开发利用城市地下空间资源,欧美和日本等发达国家起步较早,大规模的开发大约经历了150多年的发展历程,积累了许多有益的经验。如加拿大突出的做法就是重点建设地下步行系统,庞大的交通、综合的服务设施和优美的环境享有盛名;日本最具特色的是地下设施抗灾能力强,从上世纪80年代以后,其单个地下街的规模越来越大,设计指标越来越高。

  谢逸枫:关键是要加快制定城市地下空间开发利用的有关法规政策、技术规程,并进行地方立法,为地下空间的各项建设活动有序进行提供法律保障。同时,必须统一进行规划和合理设计及管理,有利于促进地下空间系统、有序、合理的开发利用。

  马超:《办法》所规定的内容是好的,但能否真正落实到位,还有待观察。另外一个需要特别指出的是地下空间利用的安全性,有的地下商场遭遇大暴雨在十几分钟内被大水灌满,造成巨大损失。因此,地下商场在设计之初就要考虑雨水等天气因素的潜在威胁,特别是在广州,地下空间建设要尤其做好防洪排涝、雨污分流等工作。

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